Παραχώρηση δικαιώματος αποκλειστικής χρήσεως του χώρου της πυλωτής ή τμημάτων αυτού σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής και όχι σε τρίτους
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 1 § 5 εδ. τελ. του Ν. 960/79 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του Ν. 1221/81, οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις σταθμεύσεως στον ελεύθερο ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (pilotis) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίες.
Από τη διάταξη αυτή προκύπτει με σαφήνεια ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακαλύπτου (pilotis), ο ακάλυπτος αυτός χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διηρημένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι, αλλά παραμένει κοινόχρηστος χώρος, επί του οποίου αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα, εφόσον υφίσταται οριζόντια ιδιοκτησία σε όροφο της οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, των οροφοκτητών κατ’ ανάλογη μερίδα τους επί του κοινοχρήστου χώρου, που χρησιμεύει σε όλους τους οροφοκτήτες (κοινή χρήση). Επομένως, η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χώρου της πυλωτής και η μεταβίβαση του χώρου της σε τρίτους κατά διηρημένες ιδιοκτησίες έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς τις ανωτέρω διατάξεις, είναι άκυρη σύμφωνα με το άρθρο 174 ΑΚ και θεωρείται ως μη γενομένη (ΑΠ 1252/2011 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 1821/2011 ΕΠΙΣΚΕΜΠΔ 2012.355, ΑΠ 2155/2009 ΝοΒ 2010.1999, ΑΠ 2174/2009, ΑΠ 2117/2007 ΤΝΠ Νόμος).
Ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατό ούτε πριν από τους Ν. 960/1979 και 1221/1281 να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και, συνεπώς, οι χώροι της πυλωτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνο να παραχωρηθεί με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία έπρεπε να καταρτιστεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο και να μεταγράφει, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής και όχι και σε τρίτους (άρθρ. 4 § 1 και 13 του Ν. 3741/1979, βλ. ΟλΑΠ 23/2000, ΑΠ 1295/2011 ΕλλΔικ 2011.1414, ΑΠ 635/2010 ΝοΒ 2010.1712, ΑΠ 2302/2009 ΤΝΠ Νόμος). Ειδικότερα, από τον συνδυασμό των διατάξεων του άρθρων 3, 4 § 1, 5 και 13 § 1 του Ν. 3741/1929 προκύπτει ότι με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, μπορεί εγκύρως να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως του χώρου της πυλωτής ή τμημάτων αυτού σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφων ή διαμερισμάτων, αλλά μόνο της οικοδομής, στην οποία υπάρχει ο εν λόγω χώρος.
Ο κατ’ αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενος περιορισμός της χρήσεως των χώρων αυτών από τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει απλώς τον χαρακτήρα δουλείας κατ’ άρθρον 13 § 3 Ν. 3741/1929, υπό την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ, (ΑΠ 318/2013, ΑΠ 1252/2011 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 635/2010 ΝοΒ 2010.1712, ΑΠ 2174/2009 ΤΝΠ Νόμος, ΑΠ 2155/2009 ΝοΒ 2010.1999).
Τέλος, σύμφωνα με τα ανωτέρω, οι ως άνω θέσεις στάθμευσης στην πιλοτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν χαρακτήρα παρακολουθηματικό της οριζόντιας ιδιοκτησίας (διαμερίσματος ή ορόφου) και συνεπώς δεν είναι δυνατή ούτε η αυτοτελής διάθεση αυτών, ούτε η παραχώρηση της αποκλειστικής χρήσης αυτών σε τρίτο, μη ιδιοκτήτη (5510/2013 ΠΠΡ ΑΘ, 2174/2009 ΑΠ).
Αγγελική Λιγοψυχάκη, ασκ. δικηγόρος
Email: info@efotopoulou.gr