Πλειονότητα εκμισθωτών κοινού πράγματος. Αγωγή απόδοσης μισθίου από όλους ή την πλειοψηφία των κοινωνών ή από το διαχειριστή. Ως αίτημα της αγωγής νοείται η απόδοση σε όλους σε κάθε περίπτωση. (ΑΠ 1379/1991, δημ. ΕλλΔνη 1992, 1212=ΕΕΝ 1993, 124= ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ & ΕιρΝικ 29/2006, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)
Συνεκμίσθωση υπάρχει όταν το μίσθιο πράγμα, κινητό ή ακίνητο, ανήκει σε περισσότερους κατά συγκυριότητα (άρθρο 1113 του Α.Κ.), οι οποίοι το εκμισθώνουν σε άλλον (έναν ή περισσοτέρους), το ίδιο δε ισχύει, αν αντί για τη συγκυριότητα, υπάρχει άλλο δικαίωμα, όπως συννομή (άρθρο 994 του Α.Κ.). Δεν αποκλείεται όμως οι συνεκμισθωτές να μην έχουν κανένα νόμιμο δικαίωμα στο μισθούμενο πράγμα, οπότε πρόκειται για εκμίσθωση αλλοτρίου πράγματος, η οποία είναι νόμιμη, αφού η μίσθωση είναι ενοχική σχέση και η εκ μέρους του εκμισθωτή ανυπαρξία κυριότητας ή άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος επί του μισθίου δεν ασκεί κατ’ αρχήν καμία επιρροή στο κύρος και τη λειτουργία της μισθωτικής σύμβασης.
Σε όλες τις ως άνω περιπτώσεις συνεκμίσθωσης, μεταξύ των πολλών συνεκμισθωτών η μίσθωση, σε σχέση με τη ρύθμιση των εσωτερικών σχέσεων αυτών, διέπεται από τις περί κοινωνίας διατάξεις των άρθρων 785 επ. του Α.Κ., δεδομένου ότι η παραχώρηση της χρήσης του μισθίου είναι αδιαίρετη, στο βαθμό που η σωματική παράδοση του μισθωμένου πράγματος δεν είναι δεκτική μερισμού. Οι διατάξεις αυτές κάνουν διάκριση μεταξύ πράξεων διάθεσης (άρθρο 793 του Α.Κ.) και πράξεων διοίκησης και διαχείρισης (άρθρο 788 επ. του Α.Κ.), μεταξύ δε των πράξεων διαχείρισης, αναφορικά πάντοτε με τη μίσθωση, συγκαταλέγονται η σύναψη της μίσθωσης, η καταγγελία αυτής και η άσκηση της αγωγής για απόδοση του μισθίου.
Οι εν λόγω πράξεις διαχείρισης, για να είναι έγκυρες, πρέπει να ενεργούνται είτε από κοινού από όλους τους συνεκμισθωτές – κοινωνούς (άρθρο 788 του Α.Κ.), είτε από αυτούς που διαθέτουν την πλειοψηφία των μερίδων, οι οποίες, σε περίπτωση αμφιβολίας είναι, ίσες (άρθρα: 789 και 785εδ.β΄ του Α.Κ.), είτε από τον τυχόν διορισμένο διαχειριστή της κοινωνίας (άρθρο 790 του Α.Κ.), ενώ η απόφαση της πλειοψηφίας των κοινωνών, ληφθείσα μέσα στα πλαίσια του άρθρου 789 του Α.Κ., δεν αφορά μόνο τις εσωτερικές σχέσεις αυτών, αλλά ενέχει και εξουσία αντιπροσώπευσης και συνακόλουθα δεσμεύει όλους τους κοινωνούς, δηλαδή ακόμα και εκείνους που διαφώνησαν ή μειοψήφησαν, αλλά και εκείνους που δεν έλαβαν μέρος στη διαμόρφωση αυτής.
Κοινωνός, που διαθέτει ποσοστό ακριβώς 50%, δεν έχει δικαίωμα να επιχειρήσει μόνος οποιαδήποτε από τις προαναφερόμενες πράξεις διαχείρισης, οπότε, αν δεν συμφωνούν οι κοινωνοί, που διαθέτουν τις υπόλοιπες μερίδες για το σχηματισμό πλειοψηφίας, δεν μένει άλλη λύση παρά ο διορισμός, από τους ίδιους τους κοινωνούς ή, αν διαφωνούν, από το δικαστήριο, διαχειριστή, ο οποίος είναι γενικός εντολοδόχος όλων των κοινωνών και ασκεί τις πράξεις αυτές για λογαριασμό όλων. Περαιτέρω, όσον αφορά ειδικότερα την αγωγή για την απόδοση της χρήσης του μισθίου, πρέπει να σημειωθεί ότι η αγωγή αυτή επιβάλλεται, κατά τη διάταξη του άρθρου 495§1 του Α.Κ., να έχει ως αίτημα, στις περιπτώσεις συνεκμίσθωσης του μισθίου και λόγω του αδιαίρετου της χρήσης αυτού, την απόδοση τούτου σε όλους τους συνεκμισθωτές – κοινωνούς ενάγοντες από κοινού, οι οποίοι τελούν μεταξύ τους σε σχέση αναγκαστικής ομοδικίας, αφού, λόγω ακριβώς του αδιαίρετου της ενοχής εν προκειμένω, δεν νοείται μερική απόδοση του μισθίου.
Ενόψει λοιπόν των προαναφερθέντων, αν ο κοινωνός, που διαθέτει ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου επί του μισθίου ακινήτου, καταγγείλει, μόνος αυτός, τη μίσθωση αορίστου χρόνου, η καταγγελία είναι άκυρη και δεν επιφέρει τα έννομα αυτής αποτελέσματα, δηλαδή τη λήξη της μίσθωσης, γεγονός που συνακόλουθα καθιστά απορριπτέα ως αβάσιμη και τη σχετική αγωγή για την απόδοση της χρήσης του μισθίου, αγωγή, η οποία είναι επίσης απορριπτέα και στην περίπτωση που η καταγγελία της μίσθωσης έγινε μεν από την πλειοψηφία των συνεκμισθωτών κοινωνών ή τον διορισθέντα διαχειριστή, πλην όμως την αγωγή αυτή άσκησε μόνο ο ένας από τους κοινωνούς – συνεκμισθωτές, ζητώντας μάλιστα την απόδοση της χρήσης του μισθίου σ’ αυτόν και όχι σε όλους τους συνεκμισθωτές από κοινού. (βλ. σχετικά την ΕιρΝικ 29/2006, δημ. ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ).
Στο ίδιο σκεπτικό κατέληξε και η έτερη απόφαση του Αρείου Πάγου (βλ. σχετικά την ΑΠ 1379/1991, δημ. ΕλλΔνη 1992, 1212=ΕΕΝ 1993, 124= ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ) σύμφωνα με την οποία: Όπως προκύπτει από τις διατάξεις των άρθρων 1113, 788 και 789 ΑΚ, η εκμίσθωση κοινού πράγματος (ακινήτου), η οποία αποτελεί πράξη τακτικής διαχειρίσεως αυτού, πρέπει να γίνει από όλους τους κοινωνούς ή από την πλειοψηφία αυτών, η οποία υπολογίζεται κατά μέγεθος της μερίδας. Τα ίδια ισχύουν και για το δικαίωμα καταγγελίας της μισθώσεως λόγω ιδιοχρήσεως του μισθίου από όλους ή από ένα από τους συνεκμισθωτές, εφόσον και αυτή είναι πράξη διαχειρίσεως, καθώς επίσης και για την αγωγή αποδόσεως της χρήσεως του μισθίου, λόγω της ανωτέρω καταγγελίας.
Ειδικότερα, στην περίπτωση πολλών εκμισθωτών η ενοχή είναι αδιαίρετη, εσωτερικά όμως η απόφαση για απόδοση του μισθίου σχηματίζεται (λαμβάνεται) σύμφωνα με τις διατάξεις περί κοινωνίας, οπότε ενάγοντες μπορεί να είναι ή όλοι οι συνεκμισθωτές ή τόσοι ώστε οι μερίδες τους να συγκεντρώνουν την πλειοψηφία ή ακόμη και ο τυχόν διορισμένος διαχειριστής.
Το αίτημα όμως της αγωγής, εν όψει του ότι δεν νοείται μερική απόδοση, όταν αυτή ασκείται από την πλειοψηφία ή το διαχειριστή, θα είναι η απόδοση του μισθίου σε όλους τους κοινωνούς συνεκμισθωτές, κατ` άρθρο 495 ΑΚ, αφού τόσο η πλειοψηφία όσο και ο διαχειριστής αντιπροσωπεύουν όλους τους κοινωνούς, δηλαδή και όσους μειοψήφησαν και δεν ενάγουν. Τέτοιο αίτημα, εφόσον η πλειοψηφία των κοινωνών αντιπροσωπεύει και τους λοιπούς κοινωνούς, πρέπει να θεωρηθεί ότι εμπεριέχεται στην αγωγή, η οποία ασκείται από την πλειοψηφία των κοινωνών και με την οποία ζητείται να αποδοθεί από τον μισθωτή το μίσθιο σ` αυτούς με την ιδιότητα των αποτελούντων την πλειοψηφία των κοινωνών.
Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα
Δικηγόρος