Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Συμφωνία των συμβαλλομένων σε μίσθωση για διάρκεια μίσθωσης μικρότερη της νόμιμης

Η μίσθωση πράγματος είναι διαρκής ενοχική σύμβαση, λήγει δε είτε με την πάροδο του ορισμένου χρόνου, είτε με καταγγελία, είτε με την πλήρωση τυχόν διαλυτικής αίρεσης.

Σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 1 εδ. Β του ν. 4242/2014, οι μισθώσεις που εμπίπτουν στο π.δ. 34/1995 (εμπορικές μισθώσεις) ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματα της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίηση της.

Η 12ετία στις παλιές και αντιστοίχως η 3ετία στις εμπορικές μισθώσεις δεσμεύει τόσο τον εκμισθωτή, όσο και το μισθωτή. Η συνομολόγηση τέτοιας μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο από 12 ή 3 έτη αντίστοιχα ή για αόριστο χρόνο, μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με διάρκεια 12 ή 3 ετών, ανεξαρτήτως της θέλησης των συμβληθέντων και συνεπώς, στην περίπτωση αυτή δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρου 608 παρ. 1ΑΚ, κατά την οποία η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει ο χρόνος αυτός, χωρίς να απαιτείται κάτι άλλο. Επομένως, ο μισθωτής δεν δικαιούται να εναντιωθεί στην επιμήκυνση της διάρκειας της μίσθωσης, ούτε να παραιτηθεί μονομερώς της προστασίας του νόμου και να θεωρήσει ότι η μίσθωση έληξε με την πάροδο του συμβατικού χρόνου (ΑΠ 973/2010).

Αν συμφωνήθηκε διαλυτική αίρεση στη μίσθωση, τότε αυτή λύνεται αυτόματα μόλις πληρωθεί η αίρεση, χωρίς να απαιτείται καταγγελία της. Η διαλυτική αίρεση μπορεί να τεθεί είτε ως λόγος λύσης της μίσθωσης, είτε ως λόγος πρόωρης λύσης της μίσθωσης. Στην πρώτη περίπτωση δεν τίθεται χρονικό όριο διάρκειας της μίσθωσης αλλά αυτή λύνεται μόλις πληρωθεί η αίρεση. Κατά μία άποψη, σε αυτήν την περίπτωση η μίσθωση είναι ορισμένου χρόνου. Στη δεύτερη περίπτωση, η μίσθωσης είναι ορισμένου χρόνου, οπότε αν πληρωθεί η αίρεση, αυτή λύνεται πριν από τη συμπλήρωση του ορισμένου χρόνου.

Κατά την κρατούσα άποψη, κάθε διαλυτική αίρεση που συνομολογείται στην εμπορική μίσθωση, για λύση της μίσθωσης πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειάς της είναι ανίσχυρη και θεωρείται σαν να μην έχει γραφεί (ΑΠ 246/2011 ΕλΔ 52/1037, ΑΠ 1745/2007 ΕλΔ 49/488, ΑΠ 1091/2004 ΕλΔ 46/468). Το ίδιο ισχύει και όταν η συνομολογούμενη διαλυτική αίρεση ταυτίζεται με το περιεχόμενο της διάταξης του άρθρου 615ΑΚ (σε περίπτωση εκποίησης του μισθίου καταγγελία από το νέο κτήτορα της μίσθωσης) καθόσον οι διατάξεις των άρθρων 614-618ΑΚ δεν εφαρμόζονται επί εμπορικών μισθώσεων κατά την κατάργηση του άρθρου 7 παρ. 1 ν. 813/1978 με το άρθρο 3 ν. 1229/1982 (ΑΠ 1204/2004 ΕλΔ 46/152). Έτσι, κρίθηκε ότι η κατά την έναρξη της μίσθωσης συνομολόγηση οποιασδήποτε διαλυτικής αίρεσης ή όρου, που συνεπάγεται την αυτόματη λύση της μίσθωσης, πριν από τη συμπλήρωση της νόμιμης διάρκειάς της, και χωρίς την τήρηση εκ μέρους του μισθωτή των προϋποθέσεων της διάταξης του άρθρου 43 π.δ. 34/1995, είναι ανίσχυρη, και θεωρείται σαν να μην είχε γραφεί (ΑΠ 246/2011). Όμως, η συμφωνία για λύση της μίσθωσης με διαλυτική αίρεση είναι νόμιμη αν λάβει χώρα σε χρόνο μεταγενέστερο της σύναψης της μίσθωσης (Κατράς, Αστικές και Νέες Εμπορικές Μισθώσεις, 2016, σελ. 102). Γι’ αυτό στην πράξη συναντάμε συχνά, αν τα μέρη θέλουν να συμφωνήσουν διάρκεια μικρότερη της νόμιμης, να το πράττουν με έγγραφο μεταγενέστερο του αρχικού μισθωτηρίου, έστω και κατά μία μέρα.

Ευγενία Φωτοπούλου, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί