Τροποποίηση σύστασης οροφοκτησίας
Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 4 παρ. 1, 13 παρ. 1 ν. 3741/1929 και 9 ν. 1562/1985 προκύπτει ότι η τροποποίηση της πράξης σύστασης της οροφοκτησίας και του κανονισμού της πολυκατοικίας μπορεί να γίνει α) με συμφωνία όλων των συνιδιοκτητών, η οποία πρέπει να περιβληθεί τον συμβολαιογραφικό τύπο και να μεταγραφεί, β) με δικαστική απόφαση, όταν το ζητήσουν συγκύριοι, που αντιπροσωπεύουν το 65% και γ) με απόφαση της γενικής συνέλευσης των συνιδιοκτητών, που λαμβάνεται με πλειοψηφία, αν προβλέπεται τέτοια δυνατότητα από τον κανονισμό. Αναφορικά με την τελευταία αυτή περίπτωση, είναι δυνατή η ανάθεση με τον κανονισμό στη γενική συνέλευση των συνιδιοκτητών του δικαιώματος τροποποίησης συγκεκριμένων όρων του κανονισμού, υπό ορισμένες προϋποθέσεις και με καθορισμένη πλειοψηφία. Στην περίπτωση αυτή, και αν ακόμη η ανάθεση που γίνεται από τον κανονισμό είναι απεριόριστη, η τροποποίηση από την πλειοψηφία δεν μπορεί να θίγει δικαιώματα των (μειοψηφούντων) συνιδιοκτητών, τα οποία υφίστανται από το νόμο, τη σύσταση της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, διότι το άρθρο 4 παρ. 1 του ν. 3741/1929 περιορίζει, ρητά, τα δικαιώματα που η παμψηφία μπορεί να εκχωρήσει σε ορισμένη πλειοψηφία μόνο σε αποφάσεις, οι οποίες αφορούν τη συντήρηση, βελτίωση ή χρήση των κοινών μερών και οι οποίες λαμβάνονται για το κοινό συμφέρον (ΑΠ 683/2014, ΑΠ 1681/2008). Έτσι, δεν επιτρέπεται να τροποποιηθεί, από την πλειοψηφία των συνιδιοκτητών, ο προσδιορισμός των αδιαίρετων – κοινών μερών της οικοδομής ή η συμφωνία χρήσης αυτών και, συνακόλουθα, η τροποποίηση αυτή του κανονισμού ή της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, εφόσον έγινε χωρίς τη συναίνεση όλων των συνιδιοκτητών, είναι ανίσχυρη και δεν δεσμεύει τους διαφωνούντες, ακόμη και αν περιβληθεί τον τύπο του συμβολαιογραφικού εγγράφου και μεταγραφεί (ΑΠ 683/2014). Τα ίδια ισχύουν και στην περίπτωση που οι συνιδιοκτήτες, κατ` απόκλιση του κανονισμού, συμφωνήσουν επί θεμάτων που ρυθμίζονται σε αυτόν, χωρίς να συνταχθεί προς τούτο συμβολαιογραφικό έγγραφο και να υποβληθεί σε μεταγραφή, οπότε, ναι μεν οι συμφωνίες αυτές δεν τροποποιούν τον κανονισμό και δεν παράγουν τα οικεία αποτελέσματα, πλην όμως, αν ρυθμίζουν ενοχικές σχέσεις, ισχύουν μεταξύ των συμβαλλομένων (ΑΠ 298/2015). Οι συμφωνίες αυτές, με τις οποίες κανονίζονται κατά διαφορετικό τρόπο τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ιδιοκτητών οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα πράγματα, δημιουργούν περιορισμούς της αναγκαστικής συγκυριότητας επί των πραγμάτων αυτών, από την οποία και απορρέει το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση τους. Οι κατ’ αυτόν τον τρόπο δημιουργούμενοι περιορισμοί έχουν χαρακτήρα “δουλείας”, δηλαδή, χωρίς να είναι δουλείες, κατά την έννοια των άρθρων 1118 επ., 1142 επ. και 1188 επ. ΑΚ, δεσμεύουν τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών που τους συνομολόγησαν και αντιτάσσονται κατά τρίτων (ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 562/2014, ΑΠ 849/2013, ΑΠ 635/2010, ΑΠ 1465/2009). Η ρύθμιση που εισάγεται με το ν. 3741/1929, ως προς την απόκτηση και την κατάργηση ιδιαίτερων δικαιωμάτων χρήσης στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της υπαγόμενης στη ρύθμισή του ιδιοκτησίας, εναρμονίζεται προς την ιδιαιτερότητα που δεσμεύει τις κατ` όροφον ιδιοκτησίες και, προπαντός, εξυπηρετεί την ανάγκη δημιουργίας κατάστασης σταθερότητας και ασφάλειας, σε σχέση προς τα δικαιώματα των ιδιοκτητών των οριζόντιων ιδιοκτησιών στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της κατ` ορόφους ιδιοκτησίας. Από αυτά παρέπεται ότι οι διατάξεις αυτές, ως ειδικές, κατισχύουν των γενικών διατάξεων των άρθρων 785 επ.ΑΚ, για την κοινωνία (ΑΠ 298/2015, ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 1681/2008). Αν ο συγκύριος υποστεί προσβολή στα δικαιώματα πού απορρέουν από την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη από άλλο συγκύριο, μπορεί να ζητήσει την άρση της προσβολής και την παράλειψή της στο μέλλον (ΑΠ 1300/2014, ΑΠ 1090/2014, ΑΠ 151/2014). Εξάλλου, η απαγόρευση, από τα πιο πάνω άρθρα του ν. 3741/1929, του κυρίου ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου πολυώροφης οικοδομής, που υπάγεται στο σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας του νόμου αυτού και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, να ενεργεί κατασκευές στους κοινόχρηστους χώρους της οικοδομής, οι οποίες παρεμποδίζουν τη σύγχρηση των κοινόχρηστων αυτών χώρων από τους κυρίους των λοιπών αυτοτελών οριζόντιων ιδιοκτησιών, δεν αίρεται από την, κατά τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις, νομιμοποίηση των κατασκευών αυτών και την εξαίρεσή τους από την κατεδάφιση, με την πληρωμή των σχετικών προστίμων της πολεοδομικής αρχής. Και τούτο, διότι, με τον τρόπο αυτόν, οι εν λόγω κατασκευές ούτε νομιμοποιούνται έναντι των λοιπών συνιδιοκτητών της οικοδομής, ούτε παύει η παρακώλυση της ελεύθερης και απρόσκοπτης χρήσης των κοινόχρηστων πραγμάτων από τους λοιπούς συνιδιοκτήτες (1655/2018 ΑΠ ( 746489) ΑΠ 1300/2014).
Μπορεί άλλωστε να ζητηθεί σε περίπτωση ρυμοτομίας η οποία δεν συνεπάγεται την κατάργηση της καθέτου ιδιοκτησίας, τροποποίηση της συμφωνίας για την ανακατανομή των ποσοστών δομήσεως και καλύψεως του κάθε συγκυρίου, κατά τους όρους των διατάξεων των άρθρων 288 ή 388 ΑΚ,αλλά αν αυτό δεν γίνει, εξακολουθεί να ισχύει η συμφωνία σε όλο της το περιεχόμενο, περιλαμβανόμενου και του μέρους της που αφορά στο ποσοστό κάλυψης της δομουμένης επιφάνειας από κάθε οροφοκτήτη που μπορεί να είναι διαφορετικό από το ποσοστό συγκυριότητας αυτού στο κοινό οικόπεδο (108/2015 ΕΦ ΛΑΡ ΑΠ 421/1997 ΕΔΠ 1998. 22, ΑΠ 598/1992 Δνη 34. 1286).
Λένα Πολύζου
Δικηγόρος
Email: info@efotopoulou.gr