Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Τρόπος λύσης οροφοκτησίας. Δίδεται η δυνατότητα διανομής μελλοκτήτων διηρημένων ιδιοκτησιών;

Όπως συνάγεται από τα άρθρα 14 ν. 3741/29, 1002 ΑΚ και 2 ν.δ. 1024/71, οι  οροφοκτησίες λύονται: α) δια συμβάσεως μεταξύ όλων των οροφοκτητών, συμβολαιογραφικώς γενομένης και υποβαλλομένης σε μεταγραφή και β) δια μονομερούς εν ζωή δηλώσεως, συμβολαιογραφικής και μεταγρα φομένης ή δια διατάξεως τελευταίας βουλήσεως του έχοντος (και στις δύο περιπτώσεις) για τον εαυτό του όλες τις οροφοκτησίες (βλ. Μιχ. Καλλιμόπουλος, στην ΕρμΑΚ Εισ Αρθρα 1002 και 1117 αριθ. 228-235). Με δικαστική διανομή οι οροφοκτησίες δεν λύονται (άρθ. 2 παρ. 3 ν. 3741/29), παρά μόνον αν η οικοδομή καταστραφεί ολοσχερώς ή κατά τα 3/4 της αξίας της οικοδομής, κανείς από τους συνιδιοκτήτες δεν θέλει να οικοδομήσει τα κοινά μέρη (άρ. 9 παρ.. 1 και 2 ν. 3741/29). Η έννοια της απαγόρευσης είναι ότι κανείς από τους αναγκαίους συγκυρίους δεν μπορεί να ζητήσει μονομερώς, δηλαδή παρά τη θέληση των λοιπών, τη λύση της κοινωνίας, με δικαστική διανομή (ΕΑ 9622/1984 ΝοΒ 33.125). Αυτός που επιθυμεί να απαλλαγεί μονομερώς της οροφοκτησίας του μπορεί να μεταβιβάσει αυτήν σε άλλο ή να την καταργήσει ή εγκαταλείψει (βλ. Μ. Καλλιμόπουλο, στην ΕρμΑΚ Εισ. Αρθ 1002  και 1117 αρ. 220-228). Εξάλλου, ο ΚΠολΔ επιτρέπει την με δικαστική απόφαση διανομή ακινήτου, δια της ιδρύσεως οροφοκτησιών επ` αυτού. Πράγματι το άρθ. 480ΑΚ του Κώδικα αυτού  ρητά ορίζει ότι ο κάθε συγκύριος οικοπέδου, στο οποίο υπάρχει οικοδομή, μπορεί να ζητήσει της αυτούσια διανομή του, με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ` ορόφους ή μέρη ορόφων, αν δε πρόκειται για οικόπεδο ακάλυπτο και οικοδομήσιμο και  η αυτούσια διανομή του είναι ανέφικτη ή ασύμφορη, το δικαστήριο μπορεί να αποφασίσει την αυτούσια διανομή του με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου, στα οποία θα είναι δυνατή η ανέγερση χωριστών οικοδομημάτων, με την επιφύλαξη των πολεοδομικών διατάξεων. Η ήδη, όμως, ιδρυμένη οροφοκτησία, η ανήκουσα σε πλείονα του ενός πρόσωπα (συνοροφοκτήτες) δεν μπορεί, με δικαστική απόφαση, σε δίκη διανομής, να διαιρεθεί σε νέες οροφοκτησίες, γιατί τέτοια διαίρεση κανείς από τους συνοροφοκτήτες δεν μπορεί να επιχειρήσει, μονομερώς. Επί οροφοκτησίας, τέλος, αναγκαία προϋπόθεση για τη διανομή είναι και το ότι θα πρέπει να υπάρχει, κατά τον χρόνο ασκήσεως της αγωγής, οικοδομή, δηλαδή διανεμητέο αντικείμενο μετά του υποκειμένου εις αυτήν εδάφους. Επομένως, η, στο θεσμό της οροφοκτησίας  επιτρεπομένη ίδρυση αποκλειστικής κυριότητας επί μέλλοντος να ανεγερθεί  ορόφου η διαμερίσματος (άρθ. 10 παρ. 2 ν. 3741/29) δεν μπορεί να εφαρμοσθεί στη δικαστική διανομή, γιατί λείπει ο παραπάνω όροφος, δηλαδή οικοδομή. Έτσι, αν και παρέχεται από το νόμο η δυνατότητα να αποκτήσει κάποιος αποκλειστική κυριότητα σε διηρημένη ιδιοκτησία που δεν έχει ανεγερθεί, αλλά μέλλει να ανεγερθεί, δεν του παρέχεται η δυνατότητα να ζητήσει τη διανομή μελλοκτήτων διηρημένων ιδιοκτησιών, ελλείψει αντικειμένου προς διανομή (βλ. Μ. Καλλιμόπουλο, στην ΕρμΑΚ, όπ. παρ. άρθ. 1002 αριθ.149) και ως εκ τούτου η αγωγή διανομής μελλοκτήτων ορόφων είναι μη νόμιμη. Τούτο δεν  αναιρείται από το γεγονός ότι είναι εφικτή η μεταβίβαση μελλοντικής διηρημένης ιδιοκτησίας, γιατί στην περίπτωση αυτή ο προς ον η μεταβίβαση της μέλλουσας να κτισθεί διηρημένης ιδιοκτησίας αποκτά απλώς δικαίωμα προσδοκίας, το οποίο μπορεί να μεταβιβασθεί, αλλά όχι και να διανεμηθεί (βλ. Σταθόπουλος – Γεωργιάδης κάτω από το άρθ. 1117 αρ. 24)(Νόμος 2212/1993 ΕφΑΘ).

Λαμπρινή Σταμέλου, δικηγόρος

Email: info@efotopoulou.gr

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί