Η δυνατότητα συμπλήρωσης του κανονισμού πολυκατοικίας κατ’ εφαρμογή του άρθρου 288 ΑΚ
Έχει γίνει δεκτό στη νομολογία και ειδικότερα στις αποφάσεις ΕφΑθ 4914/2010 και ΕφΑθ 3143/1985[1] ότι κατά το άρθρο 288 ΑΚ, ο οφειλέτης υποχρεούται να εκτελέσει την παροχή ως απαιτεί η καλή πίστη, λαμβανομένων υπόψη των συναλλακτικών ηθών. Περίπτωση προσφυγής στη διάταξη αυτή, ανακύπτει και όταν η σύμβαση αυτή σκοπούμενη εκ των υστέρων, παρουσιάζει κενά που δεν προβλέφθηκαν από τα συμβαλλόμενα μέρη, οπότε ολόκληρη η σύμβαση, άρα και τα σημεία που δεν προβλέφθηκαν και συμπληρώθηκαν με την ως άνω ερμηνεία, θα εκπληρωθεί ως απαιτεί η καλή πίστη, λαμβανομένων υπόψη και των συναλλακτικών ηθών, εφόσον δεν συντρέχουν οι όροι εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ για απρόοπτη και ανυπαίτια μεταβολή των συνθηκών (ΕφΑθ 4460/2003 ΕΔΠ 2004/304). Τέτοια συμπλήρωση (άρθρο 288 και 388 ΑΚ) ή τροποποίηση του κανονισμού της οροφοκτησίας, αλλά και της συστατικής της οροφοκτησίας πράξης, μπορεί να γίνει μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις, ενόψει και του ότι αφενός μεν τα συμφωνηθέντα δεσμεύουν τους συμβαλλόμενους και τους διαδίκους τους, αφετέρου δε το άρθρο 9 ν.1562/1985 καθορίζει περιοριστικά τις προϋποθέσεις για την τροποποίηση του κανονισμού. Έτσι, η τροποποίηση ή συμπλήρωση του κανονισμού με βάση τα άρθρα 288, 388 ΑΚ, είναι δυνατή μόνο αν υπάρχει κενό στη σύμβαση που καθιστά αδύνατη τη λειτουργία της οροφοκτησίας (Κάτρας, Πανδέκτης Μισθώσεων,2009, παρ.297).
Ομοίως, η απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Θεσσαλονίκης με αριθμό 4227/2018 [2] ανέφερε ότι κατ’ εξαίρεση, η τροποποίηση αυτή (εννοεί η τροποποίηση της πράξεως σύστασης οροφοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας) μπορεί να γίνει με απόφαση του Δικαστηρίου, στο πλαίσιο της συμπληρωματικής και διορθωτικής λειτουργίας του άρθρου 288 ΑΚ, το οποίο έχει εφαρμογή σε όλο το χώρο του ιδιωτικού δικαίου και αναφέρεται σε κάθε είδους ενοχές, είτε αυτές πηγάζουν από δικαιοπραξία είτε από τον νόμο. Με βάση έτσι τα προβλεπόμενα στη διάταξη αυτή κριτήρια της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, μπορεί με απόφαση του δικαστηρίου να τροποποιηθεί η ως ανω δικαιοπρακτική ρύθμιση, όταν λόγω μεταβολής συνθηκών, εξέλιπε το αντικειμενικό δικαιοπρακτικό της θεμέλιο, ιδίως δε όταν η ρύθμιση αυτή δημιουργεί τον κίνδυνο αδυναμίας ομαλής λειτουργίας της συνιδιοκτησίας.
Έχει κριθεί ότι η τροποποίηση αυτή είναι δυνατή σε περίπτωση μεταβολής των πολεοδομικών διατάξεων και των όρων δόμησης που έχει ως συνέπεια την αύξηση ή τη μείωση των επιτρεπόμενων ορόφων, οπότε μπορεί να ζητηθεί ανακατανομή των ποσοστών δόμησης του κάθε συγκυρίου (ΑΠ 598/1992 ΕλΔ34/1286).
Χαρά Ζούκα, Δικηγόρος
info@efotopoulou.gr
[1] Το Δίκαιο της Οροφοκτησίας, Ιωάννης Ν. Κατράς, Εκδ. Σάκκουλα,2020, σελ. 557
[2] ο.π σελ. 558