Η πυλωτή αποτελεί κοινόκτητο και κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής – Άκυρη, κατ’ άρθ. 174 ΑΚ, η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με την οποία καθορίζονται ανοικτές θέσεις σταθμεύσεως της πυλωτής ως αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες και συνεπώς αυτές δεν μπορούν να ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε είναι τρίτοι και δεν μπορεί να αποκτηθεί επί αυτών κυριότητα με χρησικτησία

Από το συνδυασμό των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2 παρ. 1, 3 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5, 13 και 14 του Ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του Εισαγωγικού αυτού Νόμου, προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους, δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου καθώς και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου. Μολαταύτα, από το πνεύμα των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους που, όπως προκύπτει και από την Εισηγητική Έκθεση του Ν. 3741/1929, είναι η ευχερέστερη κάλυψη των στεγαστικών αναγκών των πολιτών και η καθ’ ύψος επέκταση των πόλεων, καθώς και από τα ερμηνευτικά πορίσματα εκ της κοινής πείρας και από τις σχετικές διατάξεις της πολεοδομικής νομοθεσίας (άρθρ. 11 του Γεν. Οικοδομικού Κανονισμού των ετών 1929, 1955, 1973 και τον ισχύοντα ΓΟΚ Ν. 1577/1985, όπως τροποποιήθηκε σύμφωνα με το Ν. 2831/2000), συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορόφου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού (κυβικού) χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικοδομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

Μόνο οι όροφοι και τα διαμερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρ. 1002 εδ. β΄ ΑΚ και 1 παρ. 2 του Ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία όλων των οροφοκτητών, που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «superficies solo cedit», που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α΄ του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου (ΟλΑΠ 23/2000).

Περαιτέρω, προσήκει να σημειωθεί ότι από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 2 εδ. α΄, βα΄, ββ΄ και παρ. 5 του Ν. 960/1979 σε συνδυασμό προς τη διάταξη του εδαφίου γ΄ της παρ. 5 του άρθρου 1 του ίδιου νόμου, όπως το άρθρο αυτό τροποποιήθηκε με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981, με τις οποίες επιβλήθηκε η εκπλήρωση υποχρεώσεως για τη δημιουργία χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων κατά την ανέγερση των κτιρίων, συνάγεται ότι όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισόγειου χώρου ακάλυπτου («PILOTIS») προς δημιουργία χώρων επ’ αυτού σταθμεύσεως αυτοκινήτων, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δηλαδή ιδιοκτησίες που να ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσότερων ιδιοκτητών, είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε είναι τρίτοι, αλλά παραμένει κοινόχρηστος. Ο ως άνω ακάλυπτος χώρος ως κοινόχρηστος είναι και κοινόκτητος ανήκων στη συγκυριότητα των ιδιοκτητών της οικοδομής. Με συμφωνία βέβαια όλων των συνιδιοκτητών, που γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταγραφόμενο νομίμως, δύναται εγκύρως, κατ’ άρθρα 5 και 13 του Ν. 3741/1929, να παραχωρηθεί η χρήση των χώρων αυτών ως τοιούτων αποκλειστικώς σε ένα ή ορισμένους ιδιοκτήτες ορόφου ή διαμερίσματος αλλά μόνο της οικοδομής στην οποία υπάρχουν οι χώροι αυτοί. Τότε ο περιορισμός της χρήσης τους από τους λοιπούς οροφοκτήτες έχει απλώς το χαρακτήρα δουλείας κατ’ άρθρο 13 παρ. 3 Ν. 3741/1929, χωρίς όμως να είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ. Οι χώροι αυτοί, εφόσον δεν μπορούν να αποτελέσουν διαιρεμένες ιδιοκτησίες, δεν είναι δεκτικοί και συστάσεως χωριστών εμπράγματων δικαιωμάτων με τα οποία θα απέβαλλαν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους, που έχει επιβληθεί από τις αναγκαστικού δικαίου πιο πάνω πολεοδομικές διατάξεις (ΟλΑΠ 5/1991).

Προσέτι, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 953, 954, 1002, 1041, 1045, 1117 ΑΚ και 1 παρ. 1, 2 παρ. 1, 4 παρ. 1, 5 παρ. 1α, 13 και 14 του Ν. 3741/1929 «περί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους», προκύπτει ότι δεν μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα με χρησικτησία σε τμήμα ή όροφο της όλης οικοδομής και αν το τμήμα αυτό είναι αυτοτελές και προορισμένο για αυτοτελή χρήση και εκμετάλλευση, εφόσον τούτο δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία που έχει νομίμως συσταθεί (ΑΠ 402/2010, ΑΠ 2057/2009, ΑΠ779/2008).

Υπό το φως των ανωτέρω σκέψεων, ο Άρειος Πάγος με την υπ’ αριθμ. 25/2019 απόφασή του (ΤΝΠ – ΝΟΜΟΣ), έκανε δεκτά – μεταξύ άλλων – τα κάτωθι: «[…] Αντίθετα οι χώροι της πυλωτής δεν αποτελούν εγκύρως συσταθείσες οριζόντιες ιδιοκτησίες, αφού δεν προκύπτει από την συστατική της οροφοκτησίας πράξη ότι πρόκειται για περίκλειστους χώρους και δεν χαρακτηρίζονται αυτοί είτε ως διαμερίσματα είτε ως καταστήματα ή αποθήκες, αλλά πρόκειται για ανοικτούς στεγασμένους χώρους της πυλωτής της πολυκατοικίας, η οποία κτίστηκε με το σύστημα της άφεσης του συγκεκριμένου ισόγειου χώρου ακάλυπτου. Η πρώτη εναγομένη οικοπεδούχος και εργολήπτρια εταιρία, παραβαίνοντας σαφώς τις ανωτέρω διατάξεις, με την ……/1975 πράξη σύστασης οροφοκτησίας, συνέστησε παρανόμως οριζόντιες ιδιοκτησίες στις πυλωτές ΕΝΑ [1] και ΔΥΟ [2] της πολυκατοικίας, μετατρέποντας στη συνέχεια αυτές σε κλειστούς χώρους, γεγονός όμως που δεν τους προσδίδει την ιδιότητα των οριζόντιων ιδιοκτησιών, αφού για την μετατροπή αυτή δεν υπήρξε τροποποίηση της σύστασης οροφοκτησίας ή άλλη νομίμως μεταγεγραμμένη συμφωνία των οροφοκτητών. Επομένως, εφόσον σύμφωνα με τα αναφερόμενα στη μείζονα σκέψη, είναι άκυρη η σύσταση οριζοντίων ιδιοκτησιών στους ανοικτούς χώρους της πυλωτής, ως αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου αναφερόμενες πολεοδομικές διατάξεις, κατ’ άρθρο 174 ΑΚ, η πρώτη εναγομένη εργολήπτρια εταιρία ουδέποτε απέκτησε κυριότητα σε αυτούς τους χώρους με αποτέλεσμα να είναι άκυρη και η με το ……/2006 συμβόλαιο της συμβολαιογράφου Αθηνών ……-……, μεταβίβασή τους με διανομή, ως πράξη εκκαθάρισης, στους συμβαλλομένους ως εκκαθαριστές της αρχικώς δεύτερη και τρίτο των εναγομένων, καθόσον η καταρτιζόμενη με αυτό δικαιοπραξία έχει παράνομο περιεχόμενο, κατ’ άρθρο 174 ΑΚ, δεδομένου ότι αντίκειται στις αναγκαστικού δικαίου απαγορευτικές πολεοδομικές διατάξεις, οπότε θεωρείται σαν να μην έγινε [άρθρο 180 ΑΚ], με συνέπεια ούτε η δεύτερη αρχικώς εναγομένη αλλ` ούτε και ο τρίτος των εναγομένων να αποκτούν κυριότητα στους με αριθμούς ΔΥΟ  [2] και ΕΝΑ [1] χώρους της πυλωτής αντίστοιχα.”. Με τις παραδοχές αυτές το Εφετείο, κατόπιν παραδοχής ως βάσιμου του πρόσθετου λόγου της από 9-7-2010 έφεσης των εναγόντων, έκανε εν μέρει ουσιαστικά δεκτή την αγωγή των αναιρεσίβλητων, μετ’ εξαφάνιση της απόφασης του πρωτοβάθμιου Δικαστηρίου ως προς το μέρος με το οποίο δέχθηκε ότι οι αναιρεσείοντες δεν απέκτησαν με το επίμαχο συμβόλαιο κυριότητα κατά το 1/2 εξ αδιαιρέτου στους επίδικους χώρους της πυλωτής, και αναγνώρισε ότι η προσβαλλόμενη δικαιοπραξία περί μεταβίβασης με το συμβόλαιο αυτό των επίδικων χώρων της πυλωτής είναι άκυρη και ότι οι τελευταίοι ουδέποτε απέκτησαν δικαίωμα πλήρους κυριότητας σ’ αυτούς. Έτσι που αποφάνθηκε το Εφετείο αφενός μεν διέλαβε στην προσβαλλόμενη απόφασή του πλήρεις, σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες στο ουσιώδες ζήτημα της ακυρότητας της ένδικης δικαιοπραξίας συστάσεως οριζόντιων ιδιοκτησιών στους ανοικτούς χώρους της πυλωτής της πιο πάνω πολυκατοικίας, αφετέρου δε δεν παραβίασε τις προαναφερθείσες ουσιαστικές διατάξεις του ΑΚ και του ν. 3741/1929 και επομένως ο από το άρθρο 559 αρ. 1 και 19 ΚΠολΔ δεύτερος λόγος της αίτησης αναίρεσης, κατά τις περί του αντιθέτου αιτιάσεις, είναι αβάσιμος. Σε άλλο, δε, σημείο της, αναφέρει τα εξής: «[…] Στην προκειμένη περίπτωση, με την προσβαλλόμενη απόφαση απορρίφθηκε ο λόγος έφεσης των αναιρεσειόντων κατά της πρωτόδικης απόφασης, με την οποία είχε απορριφθεί ως μη νόμιμη η ένστασή τους για κτήση κυριότητας στους επίδικους χώρους της πυλωτής με τακτική, επικουρικώς με έκτακτη χρησικτησία, επειδή δεν έχουν προβλεφθεί στη συστατική πράξη ως αυτοτελείς ιδιοκτησίες και παραμένουν κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της οικοδομής επί των οποίων αποκτάται αυτοδικαίως συγκυριότητα όλων των οροφοκτητών, κατ’ ανάλογη μερίδα τούτων και όλοι αυτοί μπορούν να τα χρησιμοποιούν, ενώ δεν χάνουν το δικαίωμά τους με αχρησία. Με τον τέταρτο, κατά το πρώτο μέρος, λόγο της αναίρεσης, προσάπτεται στην προσβαλλόμενη απόφαση η πλημμέλεια, από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, ότι το Εφετείο με το να δεχθεί τα παραπάνω εσφαλμένα εφάρμοσε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1041, 1042, 1043, 1045, 1046, 1051, 1052 ΑΚ. Όμως, με αυτά που δέχθηκε το Εφετείο ορθά ερμήνευσε και εφάρμοσε τις ανωτέρω διατάξεις ουσιαστικού δικαίου, διότι δεν μπορεί να αποκτηθεί κυριότητα σε διαιρετό τμήμα της όλης οικοδομής με χρησικτησία, εφόσον τούτο δεν αποτελεί οριζόντια ιδιοκτησία που έχει νομίμως συσταθεί και ο εξεταζόμενος αυτός λόγος της αναίρεσης είναι αβάσιμος και απορριπτέος […]».

 

Αγγελική Πολυδώρου, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr