Δικηγορικό Γραφείο Ευγενίας Α. Φωτοπούλου
Βασιλίσσης Σοφίας 6 Αθήνα 106 74
Τηλέφωνο: 210 36 24 769, 211 7 80 80 80
210 30 09 019
Email: info@efotopoulou.gr

Εικονικότητα σύμβασης πώλησης ακινήτου –  Ύπαρξη συναλλακτικής πρόθεσης – Δεν αποτελεί κρίσιμο ζήτημα η καταβολή ή μη του τιμήματος, ο τρόπος καταβολής και το ύψος αυτού

Από τη διάταξη της πρώτης παραγράφου του άρθρου 138 του ΑΚ, συνδυαζόμενη και με τις διατάξεις των άρθρων 180, 513 και 1033 ΑΚ, συνάγεται ότι, σε περίπτωση καταχωρισμένης σε συμβολαιογραφικό έγγραφο σύμβασης πώλησης ενοχικού χαρακτήρα και εξαιτίας της πώλησης, μεταβίβασης της κυριότητας ακινήτου από τον κύριο του ακινήτου σε άλλον, αν οι αντίστοιχες για την πώληση δηλώσεις βούλησης του πωλητή και αφετέρου του αγοραστή ήταν εικονικές, υπό την έννοια ότι δεν έγιναν στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά, διότι οι βουλήσεις εκείνων ήταν είτε να μην υπάρχουν η υποχρέωση του πωλητή να μεταβιβάσει την κυριότητα και παραδώσει το πωλούμενο και η υποχρέωση του αγοραστή να πληρώσει το τίμημα, είτε να μην υπάρχει η μία μόνο από αυτές τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις, η σύμβαση της πώλησης είναι λόγω της εικονικότητας, δηλαδή λόγω της έλλειψης συναλλακτικής πρόθεσης στα πρόσωπα των μερών, άκυρη, θεωρούμενη γι’ αυτό ως μη γενόμενη, αυτή δε η ακυρότητα επισύρει την ακυρότητα και της σύμβασης της κυριότητας λόγω του αιτιώδους χαρακτήρα της τελευταίας.

Επομένως, κρίσιμα ζητήματα για την κατάφαση της εικονικότητας της σύμβασης πώλησης ακινήτου είναι, η εν γνώσει του πωλητή δήλωση βούλησης περί μεταβίβασης της κυριότητας αυτού, να μην ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα και να έχει ως σκοπό να δημιουργήσει σε άλλους την εντύπωση μεταβολής της νομικής του κατάστασης, χωρίς όμως να υπάρχει στον δηλούντα η πρόθεση τέτοιας μεταβολής, αλλά και η γνώση της εικονικότητας από τον αγοραστή και η συμφωνία τους ότι η σύμβαση δεν παράγει έννομες συνέπειες.

 Αντίθετα, δεν αποτελεί κρίσιμο ζήτημα η καταβολή ή μη του τιμήματος, ο τρόπος της τυχόν καταβολής ή το ύψος αυτού, εφόσον το τίμημα μπορεί να χαρισθεί, να αφεθεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή μπορεί η σχετική αξίωση καταβολής να αποσβεσθεί με παραγραφή ή κατ’ άλλο τρόπο. Το γεγονός, όμως, της μη καταβολής, είναι δυνατόν να αποτελέσει δικαστικό τεκμήριο για την εικονικότητα της πώλησης ή, αντίστροφα, το γεγονός της καταβολής να αποτελέσει τεκμήριο για το ότι η πώληση δεν είναι εικονική (ΑΠ 752/2020, ΑΠ 480/2019, ΑΠ 648/2019, ΑΠ 1360/2018, ΑΠ 110/2018, ΑΠ 625/2018, ΑΠ 304/2016, ΑΠ 1831/2014 ΝΟΜΟΣ).

Κατόπιν των ανωτέρω, εφόσον δεν αποδειχθεί έλλειψη σοβαρής συναλλακτικής πρόθεσης των μερών προς μεταβίβαση της κυριότητας του επιδίκου ακινήτου, η διαπίστωση της οποίας είναι προϋπόθεση για την αναγνώριση της ακυρότητας της επίμαχης σύμβασης ως εικονικής, δεν ασκεί καμία επιρροή στο κύρος της καταρτισθείσας αυτής πώλησης το μη αποδειχθέν γεγονός ότι ο εναγόμενος αγοραστής κατέβαλε πράγματι, με τον επικαλούμενο τρόπο, το συμφωνηθέν τίμημα, η δε μη καταβολή του τμήματος, από μόνη της, δεν καθιστά την πώληση αυτή εικονική. Και τούτο διότι, για την εικονικότητα της δικαιοπραξίας αρκεί το γεγονός ότι η δήλωση βούλησης των δικαιοπρακτούντων βαρύνεται με ελάττωμα που συνίσταται στο ότι δεν αποσκοπεί πράγματι στην παραγωγή των έννομων αποτελεσμάτων της δικαιοπραξίας που καταρτίζεται, ενώ καμία επιρροή δεν ασκεί επί του κύρους της καταρτισμένης συμβάσεως πωλήσεως το αν ο αγοραστής κατέβαλε πράγματι και με ποιο τρόπο το συμφωνημένο τίμημα ή αν το ύψος αυτού δεν αντιστοιχεί στην πραγματική αξία του πωληθέντος, ούτε δε η μη καταβολή αφ’ εαυτής, προσδίδει στη σύμβαση το χαρακτήρα της εικονικότητας, εφόσον το τίμημα, κατά τη συμφωνία των μερών, μπορεί να χαρισθεί, να αφεθεί ή να εξοφληθεί με δόση αντί καταβολής ή μπορεί η σχετική αξίωση καταβολής να αποσβεσθεί κατ’ άλλο τρόπο. Απλώς το Δικαστήριο κατά την έρευνα της υπάρξεως συναλλακτικής προθέσεως των συμβαλλομένων μπορεί να συναγάγει τεκμήριο ή επιχείρημα για το ότι η σύμβαση πωλήσεως είναι ή δεν είναι εικονική από το γεγονός της καταβολής ή μη του τιμήματος, συνεκτιμώντας και το σκοπό για τον οποίο έγινε [1].

 

Άννα Ρεγκούτα, Δικηγόρος

e-mail: info@efotopoulou.gr

[1] βλ. Eφ.Αιγαίου 102/2021, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, σε συνδυασμό με ΑΠ 752/2020, ΑΠ 480/2019, ΑΠ 648/2019, ΑΠ 1360/2018, ΑΠ 110/2018, ΑΠ 625/2018, ΑΠ 304/2016, ΑΠ 1831/2014, ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ.

ΑΦΗΣΤΕ ΕΝΑ ΣΧΟΛΙΟ

Το email σας δεν θα δημοσιευτεί