Μίσθωση κατοικίας και δυνατότητα αποχώρησης από το μίσθιο πριν από την παρέλευση της τριετίας με αντισυμφωνία (νεότερη συμφωνία των μερών)
Κατά τη διάταξη του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 § 5 του Ν. 2235/1994 και η οποία εξακολουθεί να ισχύει και μετά την παύση της ισχύος των λοιπών διατάξεων του νομοθετήματος αυτού (ΑΠ 1101/2002, πρώτη δημοσίευση σε Τράπεζα Νομικών Πληροφοριών [ΤΝΠ] ΝΟΜΟΣ, ΕφΑθ. 6575/2009, Δνη 2010/555), η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει για τρία τουλάχιστον έτη, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Περαιτέρω, από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 574 και 596 ΑΚ, που ορίζουν, η μεν πρώτη ότι με τη σύμβαση μισθώσεως πράγματος ο εκμισθωτής αναλαμβάνει την υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η μίσθωση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα, η δε δεύτερη ότι ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από την υποχρέωση καταβολής του μισθώματος, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο, συνάγεται ότι επί μισθώσεως ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται στην καταβολή προς τον εκμισθωτή του συμφωνημένου μισθώματος ακόμα και αν αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. Έτσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής εξακολουθεί να υποχρεούται στην καταβολή του μισθώματος καθ’ όλο το υπολειπόμενο μέχρι τη συμβατική λήξη της μίσθωσης χρονικό διάστημα, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που τον αφορούν, δεδομένου ότι το μίσθωμα οφείλεται ως αντάλλαγμα όχι της πραγματικής χρήσης αλλά της παροχής σ’ αυτόν της δυνατότητας χρήσης του μισθίου (ΑΠ 777/2022, ΑΠ 1548/2018, ΑΠ 1469/2013, όλες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1730/2013, ΧρΙΔ 2014/277, ΑΠ 760/2000, ΑρχΝ 2001/111 = Δνη 2001/141 = ΕΕΝ 2001/840, ΑΠ 585/1997, Δνη 1998/113). Εξάλλου, από τις διατάξεις των άρθρων 185, 189, 192, 361, 574, 599 και 608 § 1 ΑΚ συνάγεται ότι η σύμβαση μισθώσεως κατοικίας, η διάρκεια της οποίας έχει συμφωνηθεί για χρόνο βραχύτερο του νόμιμου ή και για το νόμιμο χρόνο της τριετίας, μπορεί να λυθεί με νεότερη συμφωνία των μερών (αντισυμφωνία), η οποία υπάρχει και όταν, πριν από την παρέλευση του συμβατικού ή νόμιμου χρόνου, ο μισθωτής αποδίδει το μίσθιο στον εκμισθωτή και ο τελευταίος το παραλαμβάνει με σκοπό τη λύση της μισθώσεως, για την απόδειξη δε της συμφωνίας αυτής δεν απαιτείται έγγραφο. Κατάρτιση τέτοιας συμφωνίας, η οποία μπορεί να είναι και σιωπηρή, ενέχει η εκούσια παράδοση από τον μισθωτή των κλειδιών του μισθίου στον εκμισθωτή και η εκ μέρους αυτού παραλαβή τους (ΑΠ 2162/2013, ΝοΒ 2014/1128 = Ε7 2014/1282, ΜονΕφΑιγ. 8/2021, ΜονΕφΠειρ. 109/2016, αμφότερες σε ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Η λύση της μίσθωσης δεν αποκλείεται έστω και αν η παράδοση των κλειδιών του μισθίου γίνει με δικαστικό επιμελητή, αρκεί η παραλαβή τους από τον εκμισθωτή να γίνει ανεπιφύλακτα, αφού και τότε στοιχειοθετείται το πραγματικό άτυπης αντισυμφωνίας (πρβλ ΕφΘεσ. 1509/2003, Αρμ. 2005/1589). Ο δε ισχυρισμός του μισθωτή ότι η μίσθωση λύθηκε με νεότερη συμφωνία αποτελεί ένσταση καταλυτική της αξιώσεως του εκμισθωτή για καταβολή μισθωμάτων μεταγενέστερων της συμφωνίας (ΑΠ 1086/2001, Δνη 2003/480, ΕφΠατρ. 206/2003, ΑχΝομ 2004/459, Ι. Κατράς, Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας, 2007, § 112, σελ. 443). Εξάλλου, σύμφωνα με το πρώτο εδάφιο της διατάξεως του άρθρου 595 ΑΚ ως προς τον χρόνο καταβολής του μισθώματος ισχύουν καταρχήν οι συμφωνηθείσες προθεσμίες, δηλαδή τα χρονικά διαστήματα που ορίστηκαν με τη σύμβαση. Σε περίπτωση ελλείψεως τέτοιας συμφωνίας ισχύουν οι τοπικές συναλλακτικές συνήθειες (λ.χ. προκαταβολή κατά μήνα). Αν ελλείπουν και αυτές ή ως προς την ισχύ τους υφίσταται αμφιβολία, τότε ισχύει ο συμπληρωματικός κανόνας του δευτέρου εδαφίου του άρθρου 595 ΑΚ και το μίσθωμα είναι καταβλητέο κατά την λήξη της μισθώσεως, αν δε η καταβολή του συμφωνήθηκε κατά βραχύτερα διαστήματα, τότε είναι καταβλητέο κατά την λήξη αυτών (ΕφΑθ. 2988/2001, Δνη 2001/1402, Μ. Ραψομανίκης, σε Απ. Γεωργιάδη – Μ. Σταθόπουλου Αστικός Κώδιξ, Κατ’ άρθρο ερμηνεία, τόμος ΙΙΙ, 1997, άρθρο 595, αρ. 2, σελ. 320, Κ. Καυκάς, Ενοχικόν Δίκαιον [ερμηνεία κατ’ άρθρον], Ειδικόν Μέρος, τόμος Α΄, 1955, άρθρο 595, § 2, σελ. 267).
Ναταλία Κ. Νεραντζάκη, δικηγόρος
info@efotopoulou.gr