Ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα αυτού, καίτοι στεγασμένα, δεν ήταν δυνατό να αποτελέσουν αντικείμενα διαιρεμένης ιδιοκτησίας ούτε πριν τους ν. 960/1979 και ν. 1221/1981 (βλ. ΕφΛαρ 3/2015, δημ. Αρμ 2015, 944= ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ)

Από τις διατάξεις των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ και 1, 2§1, 3§1, 4§1, 5, 13 του ν. 3741/1929, προκύπτει ότι, επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους (οριζόντιας ιδιοκτησίας), δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή δια­μερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτη­τών.

Εξάλλου σύμφωνα με το άρθ. 17 § 2 ΚΠολΔ οι διαφορές ανάμεσα σε ιδιοκτήτες ορόφων υπάγονται στην αρμοδιότητα των Μονομελών Πρωτοδικείων ανεξαρτήτως της αξίας του αντικειμένου της διαφο­ράς και δικάζονται κατά τη διαδικασία των άρθ. 648 επ. ΚΠολΔ. Στη διαδικασία αυτή υπάγονται τόσο οι διαφορές που ανακύπτουν μεταξύ των συνιδιοκτητών από τον κανονισμό και την πράξη σύστασης συνιδιοκτησίας, όσο και από την ερμηνεία και εφαρμογή του ν. 3741/1929 και τα άρθ. 1002 και 1117 ΑΚ, ανεξαρτήτως αν αφορούν τις διαιρεμένες ιδιοκτησίες ή τα κοινά μέρη της οικοδομής (ΕφΛαρ 296/2011 ΝΟΜΟΣ). Αντι­κείμενα οροφοκτησίας κατ’ άρθ. 1002 ΑΚ μπορούν να είναι οι όροφοι και τα διαμερίσματα και τα εξομοιούμενα προς αυτά υπόγεια (Τασίκας σε ΣΕρμΑΚ τ. II υπό άρθ. 1117, σελ. 286, αριθ. 4).

Οι ως άνω βασικές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας προκύπτουν σαφώς από τις παραπάνω διατάξεις, οι οποίες όμως δεν προσδιορίζουν επαρκώς την έννοια του ορόφου και διαμερίσματος ορόφου. Από το πνεύμα, εντούτοις, των διατάξεων για την οροφοκτησία και ιδίως από το σκοπό τους, συνάγεται ότι όροφος ή διαμέρισμα ορό­φου είναι το αναποχώριστο τμήμα της οικοδομής ή του ορόφου, μετά των συστατικών του και του εντός αυτού χώρου, που περικλείεται τεχνικώς από κάτω, από τα πλάγια και από πάνω, με τοίχους ή άλλα οικο­δομικά στοιχεία, ώστε να διαχωρίζεται σαφώς από τα λοιπά (διαιρετά ή αδιαίρετα) τμήματα της οικοδομής και να έχει αναχθεί σε συγκεκριμένο και ανεξάρτητο τμήμα αυτής, κατάλληλο προς χωριστή και αυτοτελή οικιστική εν γένει χρήση.

Μόνον οι όροφοι και τα δια­μερίσματα ορόφων, με την παραπάνω έννοια, καθώς και τα, εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους, υπό­γεια και δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρ. 1002 ΑΚ και 1 § 2 ν. 3741/1929), μπορούν να αποτελέσουν αντι­κείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν είναι δυνατό να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοι­κτού χώρου, εκτός αν προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμ­φωνία όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγράφει νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του ν. 3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί ορόφου ή δια­μερίσματος ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανό­να που έχει περιληφθεί στο άρθρο 1001 ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου που δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτη­σίας τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστι­κής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτο­δικαίως από το νόμο, κατ’ εφαρμογή του ανωτέρω κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριό­τητας επί του εδάφους και θεωρείται γι’ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου. Οι αξιώ­σεις που πηγάζουν από τη σχέση της οροφοκτησίας, είναι αξιώσεις από το γειτονικό δίκαιο και ως τέτοιες ασκούνται με αγωγή από τον κύριο (συγκύριο) του ακινήτου. Εναγόμενος είναι ο κύριος του γειτονικού ακινήτου ή κατ’ αναλογία ο κύριος χωριστής διαιρεμέ­νης ιδιοκτησίας και συγκύριος του κοινοχρήστου, ως εμπραγμάτως δικαιούχος αυτού και κατ` εξαίρεση και όποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο ως μισθωτής ή κάτο­χος, έλκων δικαιώματα από τον εναγόμενο (Γ. Γεωργιάδης ΣΕρμΑΚ τ. II υπό άρθ. 1002 αριθ. 16- 18 σελ. 115).

Περαιτέρω, τα άρθρα 22 §9 και 32 §4 του ν.δ/τος 8/1973 περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού, όπως αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου του ν.δ/τος 205/1974, προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστηλωμάτων για τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ ολοκλήρου κε­νός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός χώρος του ισογείου, που ονομάστηκε πυλωτή και αναφέρεται σε μεταγενέστερα νομοθετήματα ως «PILOTIS» (άρθρ. 1 §5γ ν. 960/1979, όπως αντικ. με ν. 1221/1981, 7 §1 και 9 §10 ΓΟΚ/1985), είναι εξ ορισμού ανοικτός και συνεπώς ισχύουν γι’ αυτόν όσα αναφέρ­θηκαν παραπάνω, δηλαδή η συμφωνία των οροφοκτητών να συστήσουν, σε τμήματα της πυλωτής που θα παραμείνουν ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιο­κτησίες, θα είναι άκυρη, ως αντικείμενη στις αναγκα­στικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις θεμελια­κές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρ. 174 ΑΚ) και συνακόλουθα τα τμήματα αυτά εί­ναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα. Αν, όμως, προβλέπεται στην άνω συμφωνία ότι στα πιο πάνω τμήματα της πυλωτής θα κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες στους περίκλειστους χώρους που θα κατασκευαστούν, παρά το γεγονός ότι η κατασκευή τους μπορεί να επάγεται υπέρβαση του ορίου καλύψεως ή του συντελεστή δομήσεως και να είναι αντίθετη προς τις ανωτέρω δια­τάξεις του ΓΟΚ/1973 που ορίζουν ότι ο χώρος της πυ­λωτής αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός, αφού η παραβίαση των διατάξεων αυτών επιφέρει μόνο διοι­κητικές κυρώσεις και δεν θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας (ΟλΑΠ 23/2000,857/2012, ΕφΛαρ 2011/2011 ΝΟΜΟΣ). Πρέπει να σημειωθεί, ότι οι διατάξεις του άρθρου 1 §5 του ν. 900/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981, προβλέ­πουν ότι προκειμένου για θέσεις σταθμεύσεως αυτο­κινήτων που βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα της διαι­ρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση σταθμεύσεως αποτε­λεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που δεν έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές, δηλαδή, αναγνωρίζεται χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων σταθμεύσεως αυτοκινήτων που δεν είναι περίκλει­στοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ’ εξαίρεση του κα­νόνα ότι αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτε­λούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων ή διαμερισμάτων. Ειδικά όμως για την πυλωτή, το τελευταίο εδάφιο γ` της παρ. 5 του άνω άρθρου ορίζει ότι οι δημιουργού­μενες στην πυλωτή θέσεις σταθμεύσεως δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Οι παραπάνω ρυθμίσεις και ιδίως αυτές των εδαφίων α` και βζ καθώς και εκείνη του εδαφίου γ`, θα ήταν ασφαλώς περιττές, αν ήταν δυνατό, με βάση τις ισχύουσες μέχρι τότε διατάξεις, να συσταθεί οριζόντια ιδιοκτησία επί ορισμένων ανοικτών χώρων του κοινού ακινήτου για να χρησιμοποιηθούν ως θέσεις σταθμεύ­σεως αυτοκινήτων. Ενόψει αυτών, γίνεται φανερό ότι ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα του χώρου αυτού, παρ’ ότι στεγασμένα, δεν ήταν δυνατό ούτε πριν από τους ν. 960/1979 και 1221/1981, να αποτελέ­σουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας. Εξαίρεση θεσπίσθηκε για τους λοιπούς στεγασμένους χώρους της οικοδομής (π.χ. στο υπόγειο), όπου επιτρέπεται η σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε χώρους που δεν είναι περίκλειστοι και μπορούν να λειτουργούν ως θέ­σεις πάρκινγκ σε υπόγεια, ενώ η απαγόρευση παρέμεινε, ως προς τους χώρους της πυλωτής. Οι χώροι της πυλωτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοι­νόχρηστα μέρη της οικοδομής, επί των οποίων μπο­ρούσε μόνο να παραχωρηθεί, με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες ορόφων ή δια­μερισμάτων ή άλλων οριζόντιων ιδιοκτησιών της ίδιας οικοδομής (άρθρ. 4 §1 και 13 ν. 3741/1929) (ΟλΑΠ 23/2000 ΕλλΔνη 2001.58, ΑΠ 635/2010 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2302/2009 ΝΟΜΟΣ).

Εξάλλου, από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ και 13 §1 και 3, 4 §1 του ν. 3741/1929, οι οποίες διατηρήθηκαν σε ισχύ με το άρθ. 54 του ΕισΝΑΚ, συνάγεται ότι, με την συ­στατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή με μεταγε­νέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών, η οποία γίνεται συμβολαιογραφικούς και υποβάλλεται σε μεταγραφή, ρυθμίζονται εγκύρως ακόμη και κατά παρέκκλιση από τις διατάξεις αυτές, οι οποίες είναι ενδοτικού δικαίου, τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των συνιδιοκτητών στα κοινά και αδιαίρετα μέρη της οικοδομής. Σε αυτό το πλαίσιο μπορεί εγκύρως να παραχωρηθεί δικαίωμα αποκλειστικής χρήσεως ορι­σμένου από τα εν λόγω κοινόχρηστα και κοινόκτητα πράγματα σε ιδιοκτήτες χωριστών ιδιοκτησιών, ορό­φων ή διαμερισμάτων ή υπογείων της ίδιας οικοδομής, δεδομένου ότι με τη συμφωνία αυτή δεν αναιρείται η συγκυριότητα αλλά καθορίζεται η χρήση. Στην περί­πτωση αυτή, ο περιορισμός της χρήσεως των λοιπών οροφοκτητών έχει απλώς τον χαρακτήρα ιδιόμορφης δουλείας, ήτοι δουλείας η οποία δεν είναι πραγματι­κή, με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ, και έχει την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων (ΑΠ 635/2010 ΝΟΜΟΣ). Με την πράξη σύ­στασης οροφοκτησίας και τον κανονισμό διοίκησης της συνιδιοκτησίας, εγκύρως καθιερώνονται περιορι­σμοί και απαγορεύσεις στη χρήση των κοινών και αδιαιρετών πραγμάτων της οικοδομής και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του ανωτέρω νόμου. Οι τιθέμενες απαγορεύσεις στις περιπτώσεις αυτές ισχύουν, όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν πα­ραβλάπτεται η χρήση, ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών, ούτε μειώνεται η ασφάλεια των ιδιοκτησιών των ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του (ΑΠ124/2010 ΝΟΜΟΣ).

Συμπερασματικά και εν κατακλείδι πρέπει να αναφερθεί ότι με τις διατάξεις αυτές του νόμου, στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται, κυρίως χωριστή (διαιρεμένη) κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέ­ρισμα ορόφου, παρεπομένως δε και αναγκαστική συ­γκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλο­γη μερίδα στα μέρη του όλου ακινήτου, που χρησιμεύουν σε κοινή από όλους τους οροφοκτήτες χρήση, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά εν­δεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κλπ. Ο προσδιορισμός των κοινοκτήτων και κοινοχρήστων αυτών μερών, γίνεται, είτε με τη συ­στατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, είτε με ιδι­αίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, κατά τα άρθρα 4 §1, 5 και 13 του ως άνω ν. 3741/1929. Αν τούτο δεν γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από την ως άνω δικαιοπραξία ούτε με ιδιαίτερες συμ­φωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις πιο πάνω διατάξεις του νόμου. Το ίδιο συμβαίνει, όταν η προαναφερόμενη δικαιοπραξία, ή οι συμφωνίες, αντίκεινται στις διατάξεις αυτές όταν δη­λαδή ο καθορισμός των κοινοχρήστων, κατ’ έκταση και περιεχόμενο, με βάση τις ανωτέρω συμφωνίες έρ­χεται σε ευθεία αντίθεση με ρητή πολεοδομική διάτα­ξη που απαγγέλλει ρητώς ή σαφώς ακυρότητα. Έτσι σύμφωνα με την προαναφερθείσα διάταξη του άρ­θρου 1 §5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979 “περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργίαν χώρων σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτησιν των κτιρίων”, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 ν. 1221/1981, κατά την οποία “αι τυχόν δημιουργούμενοι θέσεις σταθμεύσεως εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων (pilotis) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται ν’ αποτελέσουν διηρημένας ιδιοκτησίας”, στον προβλεπόμενο από την άδεια της οικοδομής ισόγειο ακάλυπτο χώρο, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν είτε σε οροφοκτήτες είτε σε τρίτους, αλλά θα παραμείνει ως κοινόχρηστος, με την πιο πάνω έννοια υπέρ των ορο­φοκτητών της οικοδομής, δυναμένων να προβούν μόνο στο διαφορετικό καθορισμό μόνον της χρήσεως του χώρου αυτού. Για το λόγο αυτό η συμφωνία των οροφοκτητών για κατάργηση του κοινόχρηστου χα­ρακτήρα της πυλωτής και η μεταβίβαση του χώρου αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση προς την άνω αναγκαστικού δικαίου πολεοδομική διάταξη του ν. 1221/1981, η οποία είναι αναγκαστικού δικαίου και είναι απολύτως άκυρη κατ’ άρθ. 174 ΑΚ, η ακυρότητα δε αυτή μπορεί να προταθεί από καθένα που έχει έννομο συμφέρον (ΟλΑΠ 5/1991). Ειδικότερα έννομο συμφέρον για την προβολή της ως άνω ακυρότητας έχουν όλοι οι ιδιοκτήτες ορό­φων ή διαμερισμάτων της πολυκατοικίας, ως συγκύρι­οι του κοινοκτήτου και κοινοχρήστου μέρους της πυ­λωτής, το οποίο (έννομο συμφέρον) έγκειται στο δικαίωμα τους να μην ανέχονται την παρουσία τρίτων – μη συνιδιοκτητών, ως προς τη χρήση των κοινών μερών της πολυκατοικίας, παρά μόνον, είτε των συνι­διοκτητών, είτε τρίτων, οι οποίοι, κατόπιν συμβάσεως (π.χ. μισθώσεως) με τον συνιδιοκτήτη, έχουν και τη χρήση του διαμερίσματος, παρακολουθηματικό χαρα­κτήρα του οποίου έχει η δυνατότητα χρήσεως του χώρου σταθμεύσεως στην πυλωτή. Με άλλη διατύπω­ση οι θέσεις σταθμεύσεως στην πυλωτή δεν είναι αυθύπαρκτες, αλλά έχουν χαρακτήρα παρακολουθημα­τικό της οριζόντιας διαιρεμένης ιδιοκτησίας (διαμερίσματος ή ορόφου) και συνεπώς δεν είναι δυ­νατή ούτε η αυτοτελής διάθεση αυτών, ούτε η παρα­χώρηση της αποκλειστικής χρήσεως αυτών σε τρίτο μη ιδιοκτήτη, ενώ είναι δυνατή με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή με μεταγενέστερη συμφωνία με­ταξύ όλων των συνιδιοκτητών, να αναγνωρισθεί δικαί­ωμα αποκλειστικής χρήσεως σε ιδιοκτήτες διαιρεμέ­νων ιδιοκτησιών ορόφων ή διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής (ΟλΑΠ 23/2000), ο περιορισμός δε αυτός έχει χαρακτήρα δουλείας κατ’ άρθ. 13 §3 ν. 3741/1929, η οποία όμως δεν είναι πραγματική δουλεία με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 ΑΚ και έχει την έννοια ότι δεσμεύει τους καθολικούς και ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και αντιτάσσεται κατά των τρίτων (ΑΠ 2174/2009 ΝΟΜΟΣ). Η δουλεία αυτή συνιστάται από τις προαναφερθείσες διατάξεις του νόμου και συνίσταται στην υποχρέωση των συνιδιοκτητών να εξασφαλίσουν είτε σε ακάλυπτο είτε σε καλυμμένο (μεταξύ των υποστηλωμάτων της οικοδομής-pilotis), χώρο για την στάθμευση των αυτοκινήτων τους.

Κατά λογική συνέπεια των ανωτέρω, τέλος, σε περίπτωση που ο συνιδιοκτήτης υπέρ του οποίου έχει συμφωνηθεί η αποκλειστική χρήση κάποιας ή κάποιων θέσεων στάθμευσης, παύσει να έχει την ιδιότητα αυτή διότι πώλησε τις οριζόντιες αυτοτελείς ιδιοκτησίες υπέρ των οποίων είχε συμφωνηθεί η αποκλειστική ιδιοκτη­σία των θέσεων στάθμευσης χάνει και το δικαίωμα χρήσεως των θέσεων αυτών, οι οποίες επανακτούν τον κοινόχρηστο χαρακτήρα τους (ΕφΑΘ 5971/2008 δημ. ΝΟΜΟΣ). Πρέπει να σημειωθεί πάντως ότι εν προκειμένω δεν έχει εφαρμογή το π.δ. 1340/1981, κατά το οποίο δεν προβλέπεται θέση στάθμευσης για επι­φάνεια μικρότερη των 40 τ.μ., καθώς αυτό αφορούσε τον τρόπο υπολογισμού του εμβαδού και του πλήθους των θέσεων στάθμευσης στην οικοδομή, είχε εφαρμο­γή μόνο για τον καθορισμό χρήσης κτιρίων εντός της μείζονος περιοχής πρωτευούσης (βλ. σχετικά την ΑΠ 2155/2009, 942/2012 δημ. ΝΟΜΟΣ) και σε κάθε περί­πτωση έχει καταργηθεί και σήμερα ισχύει το π.δ. 111 /2004, το οποίο επίσης αφορά την περιφέρεια Αττι­κής.

Κωνσταντίνα Β. Πουρνάρα

Δικηγόρος

info@efotopoulou.gr