Το δικαίωμα υψούν συνεπάγεται αποκλειστική χρήση σε δώμα (ταράτσα);
Από τις διατάξεις των άρθρων 1, 2, 4, 5 και 13 του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ προκύπτει ότι επί ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος αυτού και αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ’ ανάλογη μερίδα επί του εδάφους, ο δε κύριος του διαμερίσματος ορόφου, εφόσον δεν υφίσταται κανονισμός ή δεν ορίζεται σε τούτον διαφορετικά, έχει όλες τις εξουσίες που απορρέουν από την κυριότητα, μεταξύ των οποίων και αυτή της ενέργειας πάσης μεταβολής ή προσθήκης στο αυτοτελές οικοδόμημα, όροφο αυτού κ.λπ., αρκεί να μην παραβλάπτει τη χρήση των άλλων ιδιοκτητών και να μην ελαττώνεται η ασφάλεια τούτων ή του οικοδομήματος. Μπορεί, επίσης, να κάνει απόλυτη χρήση των κοινών πραγμάτων με τον όρο να μη βλάπτει τα δικαιώματα των λοιπών ιδιοκτητών, ούτε να μεταβάλλει τον συνηθισμένο προορισμό τους. Ο ειδικότερος προσδιορισμός των κοινόκτητων και κοινόχρηστων αυτών μερών γίνεται με τη συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία, η δε ρύθμιση αυτή για τα κοινόχρηστα μέρη είναι άσχετη προς το τυχόν εργολαβικό μεταξύ του οικοπεδούχου και του εργολάβου, στον οποίο ανατέθηκε η ανέγερση πολυώροφης οικοδομής. Αυτό (εργολαβικό) δεν ιδρύει την οροφοκτησία, ως μορφή οριζόντιας διαιρεμένης κυριότητας επί ορόφων ή διαμερισμάτων αυτών, αλλά είναι ενοχική απλώς σύμβαση παράγουσα ενοχικές μόνον αξιώσεις και υποχρεώσεις μεταξύ των συμβληθέντων μερών. Επομένως, το ποια μέρη απαρτίζουν την οικοδομή και θα υπαχθούν έτσι στο σύστημα της κατ’ ορόφους ιδιοκτησίας, καθώς επίσης ποια από αυτά θα αποτελέσουν ιδιαίτερες ιδιοκτησίες και ποια (πέραν των κατά το νόμο κοινοκτήτων και κοινοχρήστων) θα παραμείνουν ως κοινόκτητα στην κοινή των ιδιοκτητών χρήση, προβλέπεται και καθορίζεται αποκλειστικά στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη. Αν στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας (ή και στα κατασκευαστικά σχέδια που τη συνοδεύουν, ως μέρος αυτής) έχει προβλεφθεί στέγη ως απόληξη του κτίσματος, αυτή περιλαμβάνεται στην αρχική οικοδομή που υπάγεται στην οροφοκτησία, άρα δεν αποτελεί βάση ή οροφή προσθήκης ανήκουσα στον έχοντα τυχόν παρακρατήσει το δικαίωμα περαιτέρω οικοδόμησης (δικαίωμα υψούν) και, εφόσον δεν ορίστηκε ότι η στέγη θα αποτελέσει χωριστή ιδιαίτερη ιδιοκτησία, μέλλουσα να περιέλθει σε ορισμένο πρόσωπο, ανήκει στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη και περιέρχεται κατά κυριότητα, νομή και χρήση σε όλους κατά το λόγο της εξ αδιαιρέτου μερίδας εκάστου (πρβλ. Ολ.ΑΠ 22/2001). Επίσης, μπορεί να περιληφθεί στον κανονισμό συμφωνία, με την οποία ένας ή και περισσότεροι από τους συνιδιοκτήτες θα έχουν το δικαίωμα της αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο και κοινόχρηστο τμήμα της οικοδομής, αλλά για τον προορισμό που το τμήμα αυτό από τη φύση του έχει και προκύπτει από τις λειτουργικές χρησιμότητες του οικοδομήματος, που ορίζονται από τον κανονισμό, την τοποθεσία του ακινήτου και τις τακτικές συνήθειες της περιοχής. Τέτοια συνηθισμένη χρήση για το δώμα ή υπό τη στέγη (σοφίτα) είναι το άπλωμα και το τίναγμα των ρούχων, η τοποθέτηση γλαστρών κ.λπ., όχι όμως και η μετατροπή τους σε στεγασμένο χώρο ή για επαγγελματική χρήση τρίτων. Μια τέτοιας φύσεως μεταβολή μπορεί να επέλθει μόνο με κοινή απόφαση όλων των συνιδιοκτητών, η εγκυρότητα των συμφωνιών των οποίων δεν θίγεται από τις εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις (περί αυθαιρέτων κατασκευών κ.λπ.), εκτός αν προβλέπεται ρητά απαγόρευση των συμφωνιών αυτών (Ολ.ΑΠ 380/1977). Έτσι, κάθε συνιδιοκτήτης, εφόσον από τις ενέργειες είτε άλλου συνιδιοκτήτη είτε τρίτου, μη συνιδιοκτήτη, παραβλάπτεται στη χρήση των κοινών πραγμάτων, έχει το δικαίωμα να ζητήσει με αγωγή την επαναφορά των πραγμάτων στην προηγούμενη κατάσταση. Το δικαίωμα των θιγόμενων συνιδιοκτητών στην περίπτωση αυτή ασκείται σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις του νόμου και δεν ενέχει άνευ άλλου καταχρηστικότητα, ακόμη και αν πέρασαν πολλά έτη από τις βλαπτικές ενέργειες (480/2018 ΑΠ).
Λένα Πολύζου
Δικηγόρος
Email: info@efotopoulou.gr