Το καθεστώς συμμετοχής (θέρμανση – λοιπά κοινόχρηστα) των κλειστών διαμερισμάτων στις δαπάνες της πολυκατοικίας

Ένα σύνηθες πρόβλημα που ανακύπτει στις πολυκατοικίες και καλούνται να αντιμετωπίσουν οι διαχειριστές είναι αυτό των κενών διαμερισμάτων και η συμμετοχή τους στα κοινόχρηστα.

Κατ’ αρχήν ισχύει ό,τι προβλέπει το καταστατικό της πολυκατοικίας, το οποίο υπερισχύει του νόμου και σύμφωνα με αυτό θα αποφασίσει το Δικαστήριο, στο οποίο πιθανόν να εισαχθεί η ανακύψασα διαφορά.

Εάν, όμως, δεν υπάρχει καταστατικό τότε Α) όσον αφορά το ζήτημα της θέρμανσης εφαρμόζεται η υπ’ αριθμ. 290/1977 Απόφαση (ΦΕΚ 1296Β/16.12.1977), όταν η πολυκατοικία διαθέτει κεντρική θέρμανση, η οποία απόφαση συμπληρώνει τον Κανονισμό Συνιδιοκτησίας του ΟΕΚ (ΦΕΚ 441Β/1976), καθώς και το υπ’ αριθμ. 27-9/7-11-1985 πδ (ΦΕΚ 631Δ), ενώ όταν στην πολυκατοικία υπάρχει αυτόνομη θέρμανση (ωρομετρητές-θερμιδομετρητές) εφαρμόζεται το ά. 39 του ν. 4447/2016 που συμπληρώνει το ά. 11 παρ. 7 του ν. 4342/2015 και Β) όσον αφορά το ζήτημα των λοιπών κοινοχρήστων ο Ν. 3741/1929.

 

Συγκεκριμένα:

A. Ζήτημα θέρμανσης

Α.1. Σε περίπτωση που η πολυκατοικία διαθέτει κεντρική θέρμανση ισχύουν, ελλείψει κανονισμού πολυκατοικίας, τα εξής:

Σύμφωνα με τη νομοθεσία (ΦΕΚ 1296, Β/16.12.1977) « Ειδικά προκειμένου περί πολυκατοικίας ή στοίχου εξυπηρετουμένων υπό εγκαταστάσεως Κεντρικής Θερμάνσεως, κάθε δαπάνη συντηρήσεως, αντικαταστάσεως, επισκευής κ.λπ. της εγκαταστάσεως αυτής και των έν γένει μηχανημάτων της, καθώς και η δαπάνη λειτουργίας της (καύσιμα, ηλεκτρ. ρεύμα κ.λπ.) βαρύνει κάθε εξυπηρετουμένην από την εγκατάσταση κατοικίαν κατά ποσοστόν που θα είναι ο λόγος του εμβαδού αυτής σε σχέση με το συνολικό εμβαδόν των εξυπηρετουμένων υπό της εγκαταστάσεως κατοικιών και των τυχόν θερμαινομένων κοινοχρήστων χώρων.

Σε όσες περιπτώσεις από το ίδιο λεβητοστάσιο της Κεντρικής θερμάνσεως τροφοδοτούνται και εξυπηρετούνται περισσότερα του ενός κτιρίου (πολ/κίες ή στοίχοι), όλες οι δαπάνες συντηρήσεως, αντικαταστάσεως, επισκευής, λειτουργίας κ.λπ. του κοινού λεβητοστασίου και των επί μέρους κοινών εγκαταστάσεων επιμερίζονται να βαρύνουν κάθε ένα κτίριο (πολ/κίαν και στοίχον) κατά ποσοστόν που θα είναι ο λόγος του οιλικού εμβαδού αυτών πρός το συνολικόν εμβαδόν των εξυπηρετουμένων υπό του κοινού λεβητοστασίου κτιρίων (πολ/κιων ή στοίχων).

Στην περίπτωση κατά την οποίαν μία κατοικία παραμένει εντελώς αχρησιμοποίητη για χρονικό διάστημα τουλάχιστον τριάντα (30) ημερών κατά τη χειμερινή περίοδο λειτουργίας της Κεντρικής Θερμάνσεως, η κατοικία αυτή απαλλάσσεται κατά ποσοστό εβδομήντα τοίς εκατό (70%) της συμμετοχής μόνο στη δαπάνη λειτουργίας της εγκαταστάσεως Κεντρικής Θερμάνσεως (όχι και της συμμετοχής στην δαπάνη συντηρήσεως, επισκευής, αντικαταστάσεως κ.λ.π. αυτής στην οποία η συμμετοχή της παραμένει στο ακέραιο) υπό τον όρον ότι θα έχουν απομονωθεί (σφραγιστεί) τα θερμαντικά σώματα που υπάρχουν μέσα σ΄ αυτήν».

Επομένως, σε πολυκατοικίες που διαθέτουν κεντρική θέρμανση, ο ιδιοκτήτης κλειστού διαμερίσματος είναι υποχρεωμένος να πληρώνει συμμετέχει κατά ποσοστό 30%.

 

Α.2. Σε περίπτωση που στην πολυκατοικία υπάρχει αυτόνομη θέρμανση ισχύουν, ελλείψει κανονισμού πολυκατοικίας, τα εξής:

Σύμφωνα με το Προεδρικό Διάταγμα του 1985, κάθε διαμέρισμα είναι υποχρεωμένο να συμμετέχει στην αγορά των καυσίμων είτε είχε κατανάλωση είτε όχι. Το ποσό με το οποίο θα συμμετέχει είναι συνάρτηση των συντελεστών ei και fi οι οποίοι υπάρχουν για κάθε διαμέρισμα στην μελέτη θέρμανσης του εργολάβου. Επομένως, σε πολυκατοικίες που διαθέτουν αυτόνομη θέρμανση, ο ένοικος που δεν θέλει να συμμετέχει ή ο ιδιοκτήτης κλειστού διαμερίσματος είναι υποχρεωμένος να πληρώνει το πάγιο θέρμανσης.

 

Β. Ζήτημα λοιπών, πλην της θέρμανσης, κοινοχρήστων

Σύμφωνα με το εδάφιο β΄ του άρθρου 5 του Ν. 3741/1929 «Εν ελλείψει πάσης μεταξύ των συνιδιοκτητών συμφωνίας ως προς τα δικαιώματα και τας υποχρεώσεις αυτών περί των κοινών πραγμάτων, κρατούσι τα εξής: β) `Εκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επι τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος».

Στις επεξηγήσεις του 3741/1929, μάλιστα, αναφέρεται ότι «Η προς συνεισφοράν υποχρέωσις εκάστου συνιδιοκτήτου προκύπτει εκ της συνιδιοκτησίας του κοινού και εκ του ότι το κοινόν πράγμα εκ του προορισμού του χρησιμεύει δια την εξυπηρέτησιν των συνιδιοκτητών, ανεξαρτήτως του αν, εκ λόγων αφορώντων τον συνιδιοκτήτην, γίνεται πράγματι χρησιμοποίησις ή όχι του κοινού. Το αν πράγματι ο συνιδιοκτήτης ποιείται χρήσιν του εξυπηρετούντος αυτόν κοινού πράγματος είναι αδιάφορον».

Με άλλα λόγια, το αν ο ένοικος ενός διαμερίσματος χρησιμοποιεί το διαμέρισμα ή τα κοινά της πολυκατοικίας (ανελκυστήρας, κοινόχρηστο ρεύμα, κλπ) δεν τον απαλλάσσει από τα κοινόχρηστα στα οποία πρέπει να συμμετέχει κανονικά σαν να κατοικούσε στο διαμέρισμα.

Δεδομένης, όμως της κακής οικονομικής κατάστασης της πλειοψηφίας των νοικοκυριών, υπάρχει η δυνατότητα να αλλάξουν όλα τα παραπάνω εάν υπάρχει υπογεγραμμένη ομόφωνη απόφαση των ιδιοκτητών. Στην πραγματικότητα, στις περισσότερες πολυκατοικίες έχει συμφωνηθεί τα κενά διαμερίσματα να συμμετέχουν τόσο στη θέρμανση και όσο και στα λοιπά κοινόχρηστα με κάποιο ποσοστό το οποίο κατά μέσο όρο ανέρχεται στο ποσοστό του 30%, κάτι που συνιστά και την πιο πρόσφορη και δίκαιη λύση.

(Το παρόν άρθρο συμπληρώθηκε αναφορικά με τη νομοθεσία της αυτόνομης θέρμανσης το Δεκέμβριο του 2016)

 

Αμυγδαλιά Τσιάρα, δικηγόρος

info@efotopoulou.gr